perjantai 15. joulukuuta 2017

Havaintoja Vantaan asuntomarkkinoilta

Edellisessä kirjoituksessa kerroin lyhyesti ajatuksistani vuokrata nykyinen omistusasuntoni ja ostaa asunto omaan käyttöön lähempää työpaikkaa. Tällä toimella saisin portfoliooni omistusasunnostani sijoitusasunnon ja lyhentäisin työmatkaani. Tulevaisuudessa voisin jälleen harkita uuden omistusasunnon vuokraamista.

Olenkin seurannut tavanomaista aktiivisemmin Vantaan asuntomarkkinoita kuukauden ajan. Olen lähinnä tarkastellut yksiöitä ja kaksioita Itä-Vantaalta. Hintahaarukkani on ollut 140 000 - 200 000 euron välissä. Olen seurannut sekä vanhoja että uusia asuntoja. Vanhat asunnot sijoittuvat luonnollisesti hintahaarukan alkupuolelle, jolloin minun tarvitsisi nostaa vähemmän lainaa ja saisin pidettyä palkasta jäävän kuukausittaisen sijoitettavan kassavirran mahdollisimman korkeana. Uuden asunnon hankinnan puolesta puhuisi kaikkien omistamieni asuntojen keski-iän nuorentaminen.

Alustava ajatukseni vaikutti mielestäni hyvältä ja käytännölliseltä. Aloin haarukoida toimesta seuraavaa suurempaa liikettä vaurastumisen kiihdyttämiseksi entisestään. Alan kuitenkin hiljalleen epäröidä suunnitelmani kanssa johtuen havainnoistani:
  • Uusia, erityisesti kaksioita ja suurempia, asuntoja on myynnissä runsaasti, paljon jo vuonna 2016 valmistuneita asuntoja. 
  • Suuri osa valmistuneista tai valmistuvista uusista asunnoista on rakennettu vuokratonteille, millä asuntojen myyntihintoja on saatu alaspäin tai rakennusliikkeiden voittoja kasvatettua. Tonttien vuokrat nostavat kuukausittaisen hoitovastikkeen määrää.
  • Monia muutamia vuosia vanhoja asuntoja myydään tyhjinä tai vähän aikaa asuttuina todennäköisesti myyntivoittoa etsien. 
  • Uusien asuntojen velattomat hinnat ovat varmasti suuren osaa maksukyvyn ulottumattomissa. Otaksun, havaintojeni ja median perusteella, että valtaosa asunnoista myydään sijoittajille.
  • Kaksioiden ja erinomaisellakin paikalla sijaitsevien yksiöiden asuntonäytöillä olen erittäin harvoin kohdannut muita kiinnostuneita ostajia.
  • Kuten uutisissakin on kirjoitettu, yksiöiden ja kaksioiden hinnat alkavat lähentyä toisiaan.
  • Vanhojen asuntojen hinnat ovat mielestäni varsin korkealla tasolla suhteessa uusien asuntojen hintoihin ja korjausvelkaan, jonka tarkkaa taloudellista vaikutusta on vaikea arvioida tarkasti.
  • Toisaalta, asuntojen vuokrat ovat tasolla, jolla 20-30 prosentin omarahoitusosuudella, pitkällä laina-ajalla ja nykyisellä korkotasolla lyhentäisi vanhan asunnon asuntovelkaa korkokuluineen mainiosti.
  • Uusissa asunnoissa edes bruttovuokratuotot yltävät vain vaivoin kohtuulliselle tasolle. Nettovuokratuotot jäänevät 3-4 prosentin luokkaan.
  • Vuokra-asuntoja vaikuttaisi olevan tarjolla moninkertaisesti enemmän kuin myytäviä asuntoja. 
Irrallisten havaintojen perusteella oma käsitykseni Vantaan asuntomarkkinoista on hyvin epäselvä. Vanhan asunnon hankinta voisi kannattaa pitäen silmällä välittömän rajatumman kassavirtavaikutuksen ja tulevaisuuden vuokratuoton, mutta ennemmin tai myöhemmin realisoituvat korjauskustannukset todennäköisesti poistavat nämä edut yhtälöstä. Uusien asuntojen korkeat hinnat vähentävät tulevaisuudessa sijoitettavissa olevan pääoman määrää ja en jaksa uskoa uusien asuntojen hintojen nousuun nykyiseltä tasoltaan. Vuokrat puolestaan vaikuttavat olevan korkealla tasolla ja asunnoista on hyvin tarjontaa - tulevatko vuokrat pysymään nykyisellä tasollaan?

Nämä pohdinnat ja kysymykset palauttavat minut alkuperäisen kysymyksen äärelle. Jatkanko asumista nykyisessä asunnossani, jonka kulut ovat tällä hetkellä minulle hyvin pienet? Kannattaako mahdollinen asunnon osto ja nykyisen vuokraaminen edes keskipitkällä aikavälillä? Vaikka asunnon vuokraaminen itselle ei vaikuta kovin järkevältä, tulen varmasti pohtimaan myös sitä tarkemmin.

Mitkä ovat omat havaintosi tai kuinka menettelisit?

***
Lähde rakentamaan omaa taloudellista turvaa ja riippumattomuutta. Lue Vaurastumisen välineet.

lauantai 9. joulukuuta 2017

Sijoitusasuntojen kassavirrat kootusti

Vaurastumiseni kulmakivenä on sijoitusteni tuottama kassavirta. Kun pyrin vielä kasvattamaan varallisuuttani, kassavirralla, eli uudella pääomalla, pystyn esimerkiksi hankkimaan lisää osuuksia yrityksistä tai käyttämään vuokratuottoja uusien asuntojen omarahoitusosuutta varten. Kun jonain päivänä julistan itseni taloudellisesti riippumattomaksi, kassavirralla maksan päivittäiset kuluni. Vaikka asuntosijoitukset tuottavat minulle tällä hetkellä varsin suuren ylijäämän, en ole vielä aivan varma asuntosijoitusten roolista strategiassani pitkällä aikavälilä: myyminen on tällä hetkellä yhtä varteenotettava vaihtoehto kuin asuntosijoitusten pitäminen.

Tällä hetkellä sijoitusasuntoni tuottavat kuitenkin noin 300 euroa kuukaudessa vapaata kassavirtaa kulujen ja verojen jälkeen. Alla esitän kunkin sijoitusasuntoni päivitetyn kassavirtalaskelman kilpailutettuani asuntolainani ja vaihdettuani rahoittavaa pankkia. Esitetyt taulukot ovat luonnollisesti staattisia laskelmia tässä hetkessä. Kassavirtalaskelman dynamiikka muuttuu ajan myötä. Ohjauskoron taso vaikuttaa korkokuluihin. Ajan myötä lainapääoma pienenee, korkokulut laskevat ja siten verot kasvavat. Samalla voidaan olettaa, että vuokrat nousevat hivenen ja vastikkeet todennäköisesti nousevat suhteessa nopeammin kulujen ja kiinteistöverojen noustessa.

Miltä sijoitusasuntojeni kasavirrat näyttävät?

Ensimmäinen sijoitusasunto

Ensimmäisen sijoitusasuntoni hankin vuonna 2013 pari vuotta omistusasuntoni oston jälkeen. Alkuvaiheessa sijoitusasuntoon kohdistuvan lainan korkomarginaali oli korkea, jolloin asunnon tuottama kassavirta ei ollut lainkaan yhtä suuri kuin se on tänä päivänä. Hankin lisäksi asunnon 20 % omarahoitusosuudella, jolloin lainalyhennys ja korko olivat suurempia kuin neuvoteltuani lainani uudelleen vuoden 2017 aikana. Tällä hetkellä ensimmäinen sijoitusasuntoni tuottaa kassavirtaa kulujen ja verojen jälkeen 113 euroa kuukaudessa.

Laina-aika 25 vuotta, korkomarginaali 0,75 % ja viitekorkona 12 kk euribor.

Toinen sijoitusasunto

Toisen sijoitusasunnon hankintaan minulla meni muutama vuosi ensimmäisen sijoitusasunnon ostamisesta aina vuoteen 2016. Valitettavan pitkään. Toisen asunnon ostoa viivästyttivät ulkomaanpyrähdys ja hyvien kohteiden puute markkinoilla. Toisen sijoitusasunnon hankin 30 % omarahoitusosuudella ja sain jo alkuun kohtuullisen lainamarginaalin. Näin ollen toisen sijoitusasunnon kassavirta oli hyvällä tasolla jo alusta lähtien. Kassavirta koheni edelleen kilpailutettuani lainani vuonna 2017 ja pidennettyäni laina-ajan jälleen 25 vuoteen.

Laina-aika 25 vuotta, korkomarginaali 0,75 % ja viitekorkona 12 kk euribor.

Kolmas puolikas sijoitusasunto

Viimeisintä asuntosijoitusta, puolikasta sijoitusasuntoa tarkastelin aiemmin erillisessä kirjoituksessa. Kolmannen asunnon hankin yhdessä veljeni kanssa ilman pankkia, mutta myöhemmin rahoitin sijoituksen lainoituksen uudelleen yhdistämällä. Ensi vuonna vastike näyttää nousevan, mutta korotuksen vaikutusta puskuroi verojen pienentyminen kulujen kasvaessa. Tällä hetkellä kolmas, 51 prosenttisesti omistamani, sijoitusasunto tuottaa kassavirtaa kulujen ja verojen jälkeen 68 euroa kuukaudessa.

Laina-aika 25 vuotta, korkomarginaali 0,75 % ja viitekorkona 12 kk euribor.

Omistusasuntoni

Olen vaihtamassa työpaikkaa uuteen, joka on parinkymmenen kilometrin päässä nykyisestä asunnostani. Harkitsen vakavasti uuden asunnon ostoa lähempää työpaikkaa pitääkseni matka-ajan mahdollisimman pienenä. Samalla tarjoutuu mahdollisuus laittaa nykyinen omistusasuntoni vuokralle. Kassavirtanäkökulmasta se näyttäisi seuraavalta:

Laina-aika 25 vuotta, korkomarginaali 0,6% ja viitekorkona 12 kk euribor.
(Vastike+vesi pitää sisällään julkisivusaneerauksen pääomavastikkeen.)

Blogosfääri on pullollaan kirjoituksia siitä onko omistusasunto sijoitus vai ei. Riippuu omistusasunnosta, tilanteesta ja suhtautumisesta omaan asuntoon. Pelkästään vuoden 2017 aikana olen vuokrannut asuntoani noin 1000 euron edestä ollessani poissa pitkiä aikoja kotoa. Lisäksi asuntoni oli vuokrattuna vuoden verran ulkomaantyöskentelyni ajan. Jos vuokraan  asuntoni pysyvästi, kiistely voi loppua - omistusasunnosta tulee sijoitusasunto.

Yhteenveto

Jos vuokraisin omistusasuntoni, kassavirta sijoitusasunnoista yltäisi lähes 400 euroon. Olen kohentanut marginaalisesti tuottoa sijoittamalla vuokravakuudet ja ylijääneen kassavirran korkeakorkoiselle talletustilille. Jatkan ylijäämän kerryttämistä tulevia taloyhtiöremontteja varten tai voin käyttää sen omarahoitusosuutta varten, jos erinomainen tilaisuus sattuu kohdalle. Tällä hetkellä en kirjaa tätä ylijäämää kokonaisvarallisuuteeni lainkaan.

Asuntoihin, omistusasunto mukaanlukien,  on tällä hetkellä sitoutunut noin 95 000 euroa pääomaa.  Ostohinnoin laskettuna olen maksanut asunnoista noin 35 prosenttia. Verrattuna osakesijoituksiin, joihin olen sitonut noin 120 000 euroa omaaa pääomaa, kassavirta on lähes yhtä suuri. Osingot tuovat minulle keskimäärin noin 430 euroa kuukaudessa. Asuntosijoitusten etuna on luonnollisesti lainojen lyhentyminen noin 570 euron kuukausitahtia. Asunnot kasvattavat varallisuuttani siis lähes 1000 eurolla kuukaudessa - saman verran kuin sijoitan osakkeisiin uutta pääomaa.

Vielä menee lujaa. Katsotaan kassavirtaa uudelleen, kun ohjauskorot nousevat.

***
Seuraa tarinaa vaurastumisesta myös Twitterissä.

tiistai 5. joulukuuta 2017

Osinkotulot ylittävät 5000 euroa

Kotimaamme itsenäisyyspäivä on jälleen lähellä ja oma itsenäisyyspäiväni rakentuu kuukausi kuukaudelta. Kun osakesalkkuni alkaa lähestyä 200 000 euron rajapyykkiä, osinkotuloni ehtivät kivuta yli 5000 euron. Amerikkalaiset yhtiöt maksavat joulukuun aikana vielä noin parisataa dollaria osinkoja. Koko vuoden osinkotulot tulevat siis asettumaan noin 5200 euron tuntumaan. Osingot tuovat minulle siis noin 430 euroa kuukaudessa. Sillä maksan lähestulkoon kokonaisuudessaan sekä yhtiövastikkeeni ja lainalyhennyksen korkoineen. Se on yksi syy miksi rakastan osinkoja.

Vuotuiset osinkotuloni ovat kehittyneet seuraavasti:
2008: 61,70 €
2009: 338,16 €
2010: 638,59 €
2011: 1303,02 €
2012: 1724,42 €
2013: 2464,53 €
2014: 3087,51 €
2015: 3695,77 €
2016: 4809,88 €
2017: 5000 € (12/2017)

Viime vuoteen nähden osinkotulojen kasvusta tulee huomattavasti vaatimattomampi. Tätä selittää lähinnä se, että käteistä on levännyt toimettomana arvo-osuustililläni tuhansia euroja ja salkustani on ollut ulkona lainassa noin 8000-10 000 euroa vaihtoehtoisissa sijoituksissa. Olen siis siirtänyt osakesijoituksiin alunperin korvamerkittyä rahaa muualle työhön. Palautan varoja takaisin salkkuuni, kun osakemarkkinoivat tarjoavat otollisempia sijoitusmahdollisuuksia.

Euromääräisesti laskemiini osinkotuloihin on myös vaikuttanut erityisesti dollarin heikentyminen suhteessa euroon. Viime vuoden lopun vaihtokurssilla laskettuna osinkotuloni kirjoitushetkellä olisivat 5150 euroa. Lisäksi, vuoden 2017 aikana olen tehnyt huomattavasti vähemmän osakesijoituksia kuin edellisvuoden aikana. 400 euron kasvu on kuitenkin linjassa tavoitteideni kanssa.

Marraskuussa tein jälleen useita osakehankintoja kasvattaakseni osinkotuloja ensi vuonna. Jatkan osakeostoja kerryttäen käteistä hätärahastooni, jonka voin niin päättäessäni käyttää osakeostoihin. Olen entistä varovaisempi osakeostojen kanssa. Suomesta ja Ruotsista vaikuttaa kuitenkin vielä löytyvän hyviä yhtiöitä tyydyttävään hintaan. Viimeaikainen pieni kurssilasku on onneksi tuonut useita yhtiöitä takaisin ostosektorille.

***
Lue Vaurastumisen välineet julkaisupaketti ja rakenna itsellesi automaattinen raha-automaatti.

perjantai 1. joulukuuta 2017

200 kilon rajapyykki jäänee ensi vuodelle

Sijoituspäiväkirja


Marraskuu 2017

Parin hiljaisemman ostokuukauden jälkeen marraskuusta muodostui vilkas. Lisäsin Nordeaa salkkuuni sata kappaletta 9,8 euron hintaan. Osakekurssi oli laskenut, todennäköisesti osittain Ruotsin asuntomarkkinoihin liittyvän epävarmuuden vuoksi. Nordean osinkotuotto ja maksukyky vaikuttivat ensi kevään osalta houkuttelevilta, enkä nähnyt yhtiön viimeaikaiselle kurssilaskulle suurta syytä. Ostan mielelläni laatua kohtuulliseen hintaan. Aivan kuun alussa lisäsin salkkuuni  myös eurooppalaisiin teleoperaattoreihin sijoittavaa ETF:ää. ETF:n arvo oli laskenut viiden vuoden alimmalle tasolleen.

Ostin myös sata kappaletta Kemiraa takaisin salkkuuni täsmälleen samaan 11,13 euron hintaan kuin olin sitä viimeksi ostanut heinäkuussa. Lisäsin positioon kaksi pientä erää elokuun aikana alle 11 euron. Marraskuun alussa myin position 12,34 euron hintaan. Kurssipudotus marraskuun lopussa oli melko jyrkkä, joka saattaisi helposti jatkua vielä yhdentoista alapuolelle. Olenkin valmis lisäämään Kemiraa yhden erän 10,7-10,8 euron tuntumasta.

Kuun puolivälissä myin leluvalmistaja Mattelin osakkeet. Mattel oli ollut myyntilistallani siivotakseni salkusta epäonnistuneita sijoituksia tai alisuoriutuvia yhtiöitä verovähennyksiksi. Vain hieman blogimerkintäni jälkeen yritysjärjestelyhuhut Mattelin ja Hasbron ympärillä kiihtyivät ja Mattelin kurssi nousi voimakkaasti. Koska spekulaatiot yritysjärjestelyn toteutumisen epätodennäköisyydestä olivat myös voimakkaita, koin hetken hyväksi tilaisuudeksi myydä osakkeet. Sijoitus Matteliin tuotti tappiota 750 dollaria ja euroissa noin 500. Omistusaikana osinkoja kertyi noin 170 dollaria. Tappiot tekevät aika ajoin isoja lovia salkkuuni.

Marraskuussa vaihdoin runsaasti euroja Ruotsin kruunuiksi. Kruunu oli heikentynyt, mahdollisesti jälleen asuntohintojen laskun myötä. Kruunuja oli kertynyt salkkuuni yhteensä parintuhannen euron edestä. Useat viimeaikaiset sijoitukseni ruotsalaisiin yhtiöihin eivät olleet kehittyneet kovinkaan hyvin. Rekrytointiyritys Wise Groupin, bussiyhtiö Nobinan ja rautakauppias Byggmaxin kurssit olivat tappiolla suhteessa keskiostohintaani. Myös muutaman vanhemman positioni, kuten Ratoksen ja Betssonin, kurssi oli alle keskiostohintani. Ehkäpä voisin löytää näistä yhtiöistä kohteen lisäsijoitusta varten. En vain tiedä vielä, missä yhtiössä olisin valmis kasvattamaan positiotani.

Salkkuni arvo laski 193 000 euron tuntumaan, joten kahdensadan kilon rajapyykin saavuttaminen loppuvuoden aikana vaikuttaa haastavalta. Kurssit lipsuvat hieman alaspäin ja osinkoja tilittynee noin 300-400 euron verran. Uutta pääomaa talletan tuhannen euron verran joulukuun aikana. Osakekurssien tulisi siis ottaa loppukiri, jotta nätti tasaluku rikkoutuisi. Kokonaisvarallisuuteni sinnitteli kuitenkin 330 000 euron paremmalla puolella. Jääpähän ensi vuodellekin rajapyykkejä rikottaviksi!

***
Lue Vaurastumisen välineet julkaisupaketti ja löydä tiesi ensimmäiseen sataantuhanteen!

lauantai 25. marraskuuta 2017

Moskovan metrossa nukkuja

Metron ovet avautuvat ja ihmisaalto vyöryy ulos kohti liukuportaita. Kuten aalto iskee rantaan, pakkautuvat ihmiset liukuportaisiin ja alkavat kiipeämisensä kohti maanpintaa. Uudet matkustajat ahtautuvat jo ennestään täysiin metrovaunuihin. Ovet sulkeutuvat ja metro nytkähtää liikkeelle. Valtaosa matkustajista on taivuttanut niskansa ja sormeilee älypuhelintaan. Muutamat lukevat kirjaa ja osa nuokkuu silmät kiinni. Miljoonat ihmiset siirtyvät aamulla työhön, viettäen tyypillisesti matkallaan tunnin. Työ päättyy kuuden maissa ja matka alkaa päinvastaiseen suuntaan.

Moskovan metrossa jokainen aamu ja ilta on kuin länsimetron avajaispäivänä. Matkustaessa parin viikon ajan Moskovan metrossa ajatukset kääntyvät helposti elämänkulkuun ja mahdollisuuksiin elämässä. Valtaosa metron matkustajista on syntynyt ja kasvanut kommunismin aikana. Tänä päivänä heillä on valtava määrä mahdollisuuksia verrattuna mauseleumissa makaavan toverin käynnistämiin aikoihin. 

Lähteestä ja valuuttakurssista riippuen moskoviitin keskipalkka on noin 1000 euroa kuukaudessa. Keskiarvoa nostavat varmasti kadunpinnalla kiitävien Bemarien, Audien ja muiden luksusautojen omistajien ansiot. Vaikka metrolippu on edullinen, yleinen hintataso Moskovassa on varsin korkea. Ehkäpä vuokrat moskovalaisen loputtomissa betonilähiöissä ei ole aivan Kontulan luokkaa, mutta uskallan arvata, ettei monellakaan metromatkustajasta jää ylimääräisiä ruplia osakemarkkinoille sijoitettavaksi.

Pääkaupunkiseudulla on riemuittu länsimetron avautumisesta. Verorahoja hankkeeseen käytettiin yli 300 miljoonaa euroa enemmän kuin alunperin arvioitiin. Metro kuljettaa asuntovelkaorjia entistä sujuvammin työhön ja takaisin kotiin nauttimaan Netflix kuukausimaksun vastineesta. Matka sorvin tai päätteen äärelle on ehkä hivenen väljempi kuin Moskovan metrossa, mutta juoni on sama. Kun parempaakaan talousjärjestelmää ei ole keksitty, kapitalismi käyttää tuotantohyödykkeitä, joihin me työntekijöinä lukeudumme, luodakseen arvoa ja siirtää ylijäämää omistajien tilipussiin. Se on palkka omistajien riskeeraamalle rahalle, joka on luonut työpaikat. 

Olen matkustanut lähes neljässäkymmenessä maassa ja mielestäni suomalaisilla on erinomaiset mahdollisuudet rakentaa taloudellisesti turvattu tulevaisuus. Kansainvälisesti katsottuna etuoikeutetun olisi väärin jättää mahdollisuus käyttämättä. Suurimmalla osalla on mahdollisuus säästää palkastaan, sijoittaminen on tehty helpoksi ja edulliseksi sekä tietoa sijoittamisesta on runsaasti saatavilla. Taloudellisen riippumattomuuden tavoittelu on toissijaista, mutta sekin mahdollista monille.

Säästämällä ja sijoittamalla on mahdollista luoda itselleen taloudellinen turvaverkko, jottei eläkepäivinä tarvitse myydä räntäsateessa villasukkia ohikulkijoille. Suurempi säästämisaste ja onnistuneet sijoitukset voivat mahdollistaa taloudellisen riippumattomuuden, jossa metroon ei tarvitse kivuta joka aamu. Parhaassa tapauksessa räntäsateen voi vaihtaa auringonpaisteeseen. Tärkeintä on aloittaa, elää tulojensa mukaisesti ja sijoittaa säännöllisesti. Tällä tavalla jokainen voi hyödyntää lottovoittoaan synnyttyään Suomeen.

***
Lähde rakentamaan omaa taloudellista turvaa ja riippumattomuutta. Lue Vaurastumisen välineet.

sunnuntai 19. marraskuuta 2017

Kolmannen puolikkaan sijoitusasunnon kassavirta

Kolmas sijoitusasuntoni on puolikas, jonka ostin yhdessä veljeni kanssa Helsingin tuntumasta. Ostimme asunnon suurella riskillä näkemättä, vuokrattuna sekä ilmanpankkia ja välittäjää, mutta arviomme mukaan hyvällä turvamarginaalilla, joka muodostui asunnon hinnan ja markkinahinnan erotuksesta. Ilman tämän tapaista erikoistilannetta, olisin varmasti pidättäytynyt lisäsijoituksista kotimaisille asuntomarkkinoille. Sijoitukseni kiinteistömarkkinoille ovat jo hyvin suuret suhteessa kokonaisvarallisuuteeni.

Rahoitin hankinnan ensin käteisellä sekä Nordnetin Superluotolla. Sittemmin olen järjestänyt rahoituksen uudelleen, osaksi sijoitusasuntolainojani kokonaispottina. Pankki ei vaatinut puolikkaan asuntomme osakekirjaa pantiksi, joten meillä on osakekirja asetettavaksi uuden lainan vakuudeksi. Tämä voi tulla erityisen hyödylliseksi tilanteessa, jossa Suomen asuntohinnat lähtevät laskuun, kuten Ruotsissa uutisoidaan käyneen. Helposti saatavissa oleva lisävakuus voi olla arvokas vipuvarsi, kun  veri virtaa kaduilla.

Järjestelin lainani uudelleen kesän aikana. Lainamarginaalit laskivat ja nostin laina-ajat kaikille lainoilleni takaisin 25 vuoteen. Tästä syystä lyhennyseräni ja korkokuluni ovat hyvin pienet. Kolmannelle sijoitusasunnolleni olen allokoinut 18 prosenttia kaikkiin sijoitusasuntoihini kohdistuvan lainan lyhennyksistä ja kuluista. Seuraavassa taulukossa esitän kolmannen sijoitusasuntopuolikkaan kassavirtalaskelman, huomioiden 51 prosentin omistusosuuden huoneistosta:

Jälleen kerran julmana kapitalistina maksan verottajalle lähes yhtä paljon kuin sijoituksen riskinä, yhtenä riskikomponenttina, oleva laina lyhenee. Tämän sijoitusasunnon tapauksessa vuokran maksaa myös minä, eli välillisesti Kela. Vuokralaiselle kertyi omistajanvaihdoksen yhteydessä vuokrarästejä, jotka maksoi pois minä, eli välillisesti kyseisen kaupungin sosiaalitoimisto. On mukava, että saan hieman veronpalautuksia asuntosijoituksella.

Tällä hetkellä kerrytän sijoitusasuntojen vapaan kassavirran ja talletan ne Bank Norwegianiin, vuokravakuudet mukaan lukien. Nämä varat eivät ole mukana raportoidessani kokonaisvarallisuuteni kehitystä, ainoastaan todelliset lainalyhennykset sisältyvät laskelmiini. Arvioin, että rahastoitu kassavirta tulee kulumaan huoneistoihin kohdistuvien remonttien kattamiseen, ellen onnistu luopumaan asunnoista oikeaan aikaan. Koska Bank Norwegianin talletustilin korko ylittää reilusti sijoitusasuntoihin kohdistuvan koron, kannattaa näin toimia ja ansaita joitakin kymppejä erotuksesta. Pienistä puroista kertyy jälleen suurempi virta.

Aikaisemmat laskelmani ensimmäisen ja toisen sijoitusasuntoni kassavirroista ovat lainakilpailutuksen myötä vanhentuneet. Huomioimatta kohentunutta kassavirtaa, se on vanhojen laskelmien perusteella 255 euroa kuukaudessa. Lainojen kilpailutuksen myötä kuukausittainen kassavirta yltää noin 300 euroon. Mukavasta positiivisesta kassavirrasta huolimatta olen yhä kielteinen asuntosijoittamisen tulevaisuudennäkymien osalta: vuokrien nousu vaikuttaa hiipuvan omien sijoitusteni osalta ja arvonnousu on hyvin maltillista, jos sitä on ollenkaan. Pääpainoni sijoitustoiminnassa tulee pysymään osakemarkkinoilla.

maanantai 13. marraskuuta 2017

Loppuvuoden myyntipohdintaa

Sijoitusstrategiassani olen asettanut tehtäväkseni myydä salkusta vähintään yksi alisuoriutuja vuoden aikana. Tämä tarkoittaa sellaista yhtiötä, jonka liiketoiminta on suoriutunut kehnosti ja jonka näkymät ovat heikot. Luonnollisesti olisi parasta, jollei alisuoriutujia osuisi salkkuun lainkaan. Aktiiviselle osakepoimijalle näin kuitenkin voi käydä. ETF-sijoittajalle ne tulevat pörssilistatun rahaston mukana nättiin pakettiin käärittynä.

Myynnin tarkoituksena on vapauttaa käteistä sijoitettavaksi parempiin yhtiöihin, jotta salkkuni laatu pysyisi mahdollisimman korkeana. Lisäksi saan verovähennettäviä myyntitappioita verotettavia pääomatuloja pienentämään. Valitettavan usein alisuoriutujan osakekurssi on laskenut sijoitushetkestä - muutoin se tuskin olisikaan alisuoriutuja. Usein myös alisuoriutuvan yhtiön maksama osinko on pienentynyt. Myynnillä ja varojen uudelleensijoittamisella voi siis olla osinkotuloja kohentava vaikutus.

Loppuvuoden myynneilläni ei ole kovinkaan hyvä track record. Viime vuonna myymäni Textainerin osakekurssi on sittemmin kaksinkertaistunut. Toissa vuonna myymäni Sanoman kurssi samoin. Vuonna 2014 myymäni Oriola-KD on hivenen silloista kurssitasoa ylempänä. Myynnin jälkeisestä kurssikehityksestä päätellen strategiani tai pikemminkin valintani eivät ole onnistuneet. Mielestäni strategiani on oikea, koska salkussa ei pidä antaa tilaa huonosti pärjääville yrityksille, jotka tuhoavat sijoittajien varoja. Aiemmin myymiäni yhtiöitä en haluaisi enää omistaa. Myyntini ovatkin ajoittuneet lähes heikoimpaan hetkeen, jolloin yhtiön osakekurssi on heijastanut erittäin heikkoa liiketoimintahistoriaa ja -näkymiä. Miten siis tehdä tämän vuoden ehdokkaiden kanssa?

Viime vuoden lopussa listasin myyntilistalle Enscon, Mattelin ja Rapalan seuraavin kommentein:
  • Vuoden 2016 listalta poimin jälleen uudelle vuodelle  Enscon. Vuonna 2016 myin jo Textainerin, joka oli Enscon arvoansapari. Mahdollinen öljyn hinnan nousu voi antaa tukea Enscon kurssille ja luoda tilaisuuden luopua sijoituksesta pienemmällä tappiolla.
  • Leluvalmistaja Mattel, joka on salkussani dollarimääräisesti 400 dollaria pakkasella. Dollarin vahvistumisen johdosta sijoitus on euromääräisesti vain lievästi miinuksella. Osakkeen myynnistä en siis saisi juurikaan vähennyskelpoista luovutustappiota. Mattel voi olla tällä hetkellä joko käänneyhtiö (5,5 % osinkotuotolla) tai arvoansa - en tiedä.
  • Rapala, jota ostin joulukuussa lisää laskeakseni keskiostohintaa. Mikäli yhtiö ei osoita vuonna 2017 tervehtymisen merkkejä, lienee aika luovuttaa tämän ikuisen lupauksen osalta ja siirtää rahat tuottavampaan kohteeseen. Rapala on laskenut osinkoaan kahtena vuotena perätysten, minkä tulisi olla osinkosijoittajalle hyvin selkeä myyntisignaali jo ensimmäisen osingonlaskun kohdalla.
Lähes vuosi on kulunut listauksesta. Näen edelleen nämä kolme vahvimpina ehdokkaina, vaikka yksi tai kaksi muuta yhtiötä voisi kandidaatiksi yltääkin. Ensco on mielestäni nousemassa pohjamudistaan vihdoin nousseen öljyn hinnan vuoksi. Mattel olisi kannattanut myydä listausta tehdessäni. Se on sittemmin leikannut osinkoaan ja kurssi on laskenut voimakkaasti. Viime aikoina yhtiötä on väläytelty yritysostokohteeksi. Tämän skenaarion toteutuminen saattaisi tehdä paperitappion joitakin dollareita pienemmäksi. Rapala puolestaan jatkaa vuosia jatkuneella tiellään ja saatan jäädä venyttämään kärsivällisyyttäni. Listan ulkopuolelta voisin tuoda mukaan IBM:n, josta pääsisin tässä kohtaa eroon menettämättä sijoittamaani pääomaa.

Puhtaasti ykköskriteeriäni, kassavirtaa, katsottaessa salkustani saisi lähteä ensisijaisesti Ensco ja sitten Mattel. Näistä irtautuisi pieni summa dollareita uuteen sijoitukseen ja suurehko huojennus ensi vuoden veromätkyhin. Jään kuitenkin vielä pohtimaan asiaa. Minkä yhtiön sinä myisit, myisitkö ollenkaan vai hylkäisitkö koko strategian?